钱的流向彻底变了,房价越来越凉?

时间:2019年08月27日 07:45  来源:大猫财经

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

钱的流向大转折,房价只能“呵呵”了……

01

前几天,央妈连续发布了两个政策,一个是LPR,一个是房贷基准利率的变化,因为专业名词太多,所以很多人不明觉厉却搞得很焦虑。

解释这些之前,先说点题外话。

现代央妈历史其实很短,鼻祖英格兰银行搞了好几百年才有了央行的地位,1913年,世界央妈史上发生两件大事:

一是老摩根去世了,这个当时美国最有权势的人曾经几次挽救了美国的金融市场,没有他,美国估计崩溃好几回了;

二是美联储在这一年诞生,后来因为美国经济世界第一,美联储一言一行影响巨大,央妈在政经体系中的地位日益重要。

这一百多年来,全球化越来越复杂,金融竞争越来越有暗战的味道,央妈话语权显著增加,她的政策和走向,往大了说关乎国运,典型如上世纪80年代日本央妈的神操作,往小了说关系每个个体、家庭的幸福指数。如果你的收入大涨、财富大增,除了个人的努力,都是在赚周期的钱,这其中央妈的作用很关键。

所以央妈怎么说,关乎钱的流向,大家很关注。

世界上最重要的央妈有两个,美联储和位于北京西城成方街32号的咱们中国央妈。

她们的任务是啥呢?主要三个:控通胀、保就业、促增长,工作量大点的央妈可能会加一点:国际收支平衡。

为了完成这几个KPI,央妈们很拼,而且手段越来越专业。

最近几年,“吐槽”央妈的人越来越少,猫哥估计主要是因为大家看不懂……..

02

确实,央妈的操作真的是个技术活,去年给大家普及过央妈的几个大杀器,里面这个图可以收藏下:

那新推出的这个LPR是个啥呢?

03

看明白下面这6点,你肯定明白了:

大家都知道,钱是有价格的。

比如一个公司从银行的贷款利率就是这笔钱的价格,这个价格以前是央妈一言堂,确定一个“指导价”,然后各个银行以此为基础上下浮动把钱贷出去,这个”指导价”,被称为“贷款基准利率”。

后来,央妈有个重要的使命就是利率市场化,所以2013年,取消了贷款利率的下限,表态说“我不搞一言堂了,你们各个银行自己来吧。”

但是各大家纷纷表示离开央妈的指导很不适应,万一搞砸了咋办?央妈想,也是,那这个钱的价格大家一起商量着定吧。

怎么商量呢?

找了10个模范机构成立了一个“协会”,每天大家把自己的定价汇总到“协会”,“协会”去掉最高价,再去掉最低价,加权计算得出个价格,然后跟外面说,最近的钱价是这样的啊!

这个机制,其实就是LPR。

但是前几年,这个机制有点小问题。

明眼人看出来了:这10个模范银行需要向“协会”通报自己的价格,那么自己的价格怎么定呢?大家纷纷寻找参照物,找来找去,还是参考了央妈定的“指导价”。

这么做的好处是价格不会报的太离谱,坏处是,这个价格不是真实的市场价,一顿操作猛如虎,最后“协会”定价和央妈的定价基本持平。

但是前面说了,央妈是有kpi的啊,下面的银行这么搞,完成kpi就很难了,比如央行想了很多办法希望资金流入三农和小微企业,为此她把钱以很低的价格给了各个银行,但是各个银行还是按老价格批贷款,这些三农、小微公司纷纷表示用不起啊!

咋办呢?

这就是上周LPR政策的核心了,就是对这个“协会”的运行机制作一些调整,具体来说有三个:

扩容,以前10个会员单位,现在扩大到18个,新加进来的基本都是一线拼杀的,更了解市场;

改公式,前面说了,“协会”算价格是去掉最高价和最低价,然后加权计算的,加权计算的问题是,比如一家银行如果占了80%的比例,那最后的定价基本就是这个银行的价格,不够市场化啊,新的公式改成算术平均,不考虑份额了;

以前会员单位报价会参考央妈的指导价,现在要求,别看这个了,看麻辣粉(MLF)吧。

很多人也不清楚“麻辣粉”是啥,现在降息降准这些大手段越来越少见,最常见的就是这个“麻辣粉”,隔三差五就出现在财经新闻里。

简单点说,“麻辣粉”的运行方式是这样的:

央妈说我这有点钱要投向市场了,你们银行都出啥价格啊?

于是有资格的银行就纷纷报价,中标的银行还需要提供一堆的质押品保证用好这笔钱。

于是钱就从央行到了市场上。

看出来了吧,这个价格很“市场化”,更能符合实际的需要。央妈的很多政策导向,就通过这种方式悄默声细的达到目的了。

04

眼下,央妈的目的还是通过调整,把钱赶到急需的领域,比如中小微企业,降低他们的融资成本,这样她才能更好的完成自己的kpi,像就业问题,只要中小企业扛得住,就不是个大事。

所以有人说,新机制是降息,虽然有点简单粗暴,但其实也反映了普遍的期望。

但以前的问题是,钱稍微松一点,就全都冲到房地产了,结果大家都是知道的。所以新机制没出来几天,怎么在房地产应用的具体办法就出台了。

周末,央行规定了银行新发放的个人住房贷款利率的“下限”,首套商贷利率不得低于相应期限LPR(8月20日LPR为4.85%),二套商贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(按8月20日LPR计算为5.45%)。

意思比较明确了,钱多了,可以支持科技、可以支持三农,可以支持小微,但别跑到房地产去。

细看这个政策,有对刚需的保护也有对炒房的厌恶,有人说,这个LPR利率不是老变吗?如果整体下降了,房贷不也就降低了?理论上是这样的,但别忘了利率之外,我们还有一个叫“房地产调控政策”的东西。

现在,加杠杆炒房的人已经崩了不少,像北京,房子挂一年卖不出去是常事,如果你着急出手,价格可能会打8折。

春江水暖鸭先知,行业的从业者其实远比我们这些旁观者看得更清楚。

所以,你看孙宏斌说,“到四月底就基本上停止了拿地,下半年没有什么指标,除非特别好的地块,会拿一点点。”

万科则强调“回款”,拿地是根据收了多少钱回来才能拿多少地,行业的谨慎态度不言而喻,在这种没有特殊大政策的背景下,你指望房价还能有什么大表现呢?

可能,房地产的黄金时代真的告一段落了。


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